Рынок жилья осенью 2025 года: разница в запросах покупателей и продавцов
Россиян пугают очередным подорожанием новостроек уже в октябре 2025 года. «НИ» выяснили, насколько обоснованны такие прогнозы и чего ждать от рынка недвижимости этой осенью.
Мария Соколова
Подорожание новостроек на 7–8% относительно текущих показателей случится уже в ближайшем октябре. Такой прогноз дает кандидат экономических наук, доцент ИМЭС Александр Суетин.
— Традиционно осень — это сезон активности на рынке недвижимости, в ходе которого цены начинают расти относительно начала календарного года. Текущий 2025 год также с высокой вероятностью не будет исключением.
По мнению эксперта, причиной станут повышение стоимости стройматериалов и работ, а также сезонный рост спроса на недвижимость. Не самый приятный прогноз для тех, кто планировал покупку жилья. «НИ» разобрались в тенденциях на рынке недвижимости.
Застройщики диктуют правила
2025-й для застройщиков выдался непростым: по данным ДОМ.РФ, за первые восемь месяцев года банки по всей стране выдали только 502 тыс. ипотечных займов. Это на 48% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
В итоге девелоперы за это время смогли со всеми ухищрениями в виде рассрочек и строительства маленьких и потому относительно доступных студий реализовать только 14,4 млн кв. м жилья, что на 17% меньше прошлогодних показателей.
Падение продаж — не лучшее условие для роста цен. Особенно на перегретом рынке: финансовый аналитик и бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский предупреждает о возникновении «пузыря» на рынке новостроек из-за большого ценового разрыва с рынком вторичной недвижимости. По его оценке, в центральных регионах разница между новыми квартирами и подержанными достигает 80%, а на северо-западе — 57%.
Неужели все застройщики — дураки и не понимают, что очередной рост цен может сильно ударить по ним самим? Вот уж вряд ли. Практика показывает, что аналитики крупнейших девелоперов прекрасно умеют прогнозировать рынок и корректировать свои планы в зависимости от ситуации.
Нет спроса — нет запуска новых проектов. С начала 2025 года строительные компании вывели на рынок только 24,6 млн кв. м новостроек против 30,3 млн кв. м за январь — август 2024-го. Раз у покупателей нет возможности выбрать жилье, то и смысла снижать цены тоже нет.
К сожалению, на отечественном рынке недвижимости мечты о том, что покупатели могут как-то влиять на снижение цен, остаются лишь мечтами. Вся инициатива — в руках застройщиков.
Какие квартиры стоит покупать в 2025 году
Приобретать дорогую квартиру страшно, ждать лучших времен еще страшнее. Если у вас есть материнский капитал, который стремительно обесценивается из-за инфляции (к сожалению, власти не предусмотрели варианта инвестирования маткапитала хотя бы в надежные гособлигации, доходность по которым могла бы защитить от инфляции), и возможность оформить семейную ипотеку, то ждать смысла нет.
Во-первых, сокращение выданных разрешений на строительство на 20% через несколько лет может привести к дефициту свободных площадей. И есть надежда, что как раз к этому времени снизится ключевая ставка.
По оценке экономиста и бывшего министра финансов Михаила Задорнова, рыночная ипотека будет иметь смысл при ставках около 10%. А для этого ключевая ставка должна опуститься до 7,5–8%. Сам ЦБ рассчитывает, что такой уровень ставки будет достигнут в 2027 году, если не случится никаких новых потрясений.
Аналогичная ситуация — с покупкой квартиры на вторичке: снижение ставок по ипотеке будет приводить к росту спроса. А пока есть возможность получить от продавца хорошую скидку: неплохо продаются только самые дешевые лоты в домах до 1991 года постройки.
Особенно заметна разница между желанием продавцов и возможностями покупателей в Москве: по оценке «Домклик», средняя цена квадратного метра по фактическим сделкам в августе 2025-го оказалась на 21,2% ниже средней цены по объявлениям. В целом по России эта разница составляет 13,5%.
Кому стоит отложить покупку квартиры до 2027 года
Совсем другое дело, если вы не попадаете под условия льготной программы, но хотите переехать обязательно в новостройку с современной инфраструктурой. Тогда выгоднее дождаться снижения ставок.
Сейчас Сбербанк, например, в лучшем случае даст ипотеку на новостройку под 19,7% годовых. Для этого первоначальный взнос должен быть более 30,1%, застройщику необходимо использовать проектное финансирование «Сбера», а клиенту — получать зарплату на карту в «Сбере». Иначе вам доступна ставка в 25% годовых.
Допустим, вы продали старую квартиру за 10 млн рублей и берете в ипотеку еще 10 млн рублей для покупки новой на 20 лет. Без выполнения дополнительных условий вы получите заем под 22% годовых. В этом случае ежемесячный платеж составит 185 705,99 рубля, а переплата — 34 569 452,62 рубля. Космос!
При ставке в 10% можно пережить даже подорожание квартиры на треть, до 26 млн рублей. Все равно ежемесячный платеж окажется меньше — 154 403,46 рубля.
Перед тем, как влезать в долги и оформлять ипотечные займы, десять раз пересчитайте все возможные варианты. На длинной дистанции в десяток-другой лет проценты имеют ключевое значение.